土地估价师"成本逼近法"模拟试题及答案
(一)判断题
1．从理论上来讲，土地价格是提前支付的资本化的地租。()
2．成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。()
3．土地的实际开发成本增加，则其价格也一定会上涨。()
4．成本逼近法的计算结果一般不能作为最终评估结果，须经过校核和验证，才能用来作为市场交易的价格依据。()
5．征地费用越高，土地的价格也就越高。()
6．土地开发周期为两年时，通常要考虑计算复利。()
7．土地取得费及其税费同开发费用一样，都是在整个开发期内均匀投入。()
8.土地取得费和开发费的计息期均为整个开发期。()
9．成本逼近法中的投资包括土地取得费和土地开发费。()
10．一般情况下，工业用地开发利润率要比住宅用地的利润率低。()
11．成本逼近法是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，从而得到不动产价格。()
12．成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，对工业用地、商业及住宅用地也同样适用。()
13．征用耕地的补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的4～6倍。()
14．成本逼近法中利润、利息计算的基数包括土地取得费和土地开发费，而不包括在土地取得土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用。()
15．当待估宗地为出让土地时，成本逼近法中应进行法定最高年期修正。()
16．成本逼近法中宗地成熟度修正是指对待估宗地红线内外开发程度的修正。()
17．成本逼近法评估地价时往往采取以待估宗地的土地取得费与开发费作为评估依据。()
18．若某地土地取得费为5万元／亩，开发费用也为5万元／亩，平均开发周期为1年，当地1年期贷款利率为10％，则用成本逼近法计算地价时，各项费用的利息之和为0．744 万元／亩。()
19．土地开发费是指与土地相关的投入费用。()
20．采用成本逼近法评估地价时，所采用的开发费用等应为与待估地块相邻地块的剥发费用。()
21．已知某地区的土地取得费为每亩6万元，开发费用为每亩5万元，平均开发期为2年，贷款年利率为8％，投资回报率为10%，土地收益增值率为6%，则采用成本逼近法估价，可得出地价为14．77万元／亩。()
22．对不具有市场流动性的建筑物估价，应以重建成本为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑价格。()
23．在成本逼近法中，各项成本都是一种实际发生的成本。()
(二)单项选择题
1．成本逼近法适用于()
a．新开发土地或建成区域已开发的土地估价
b．工业用地或商业及住宅用地估价
c．市场发育较好或其他方法无法进行的估价
d．新开发土地或缺乏交易案例的估价
2．对于土地而言，()能改变土地的性能，造成土地收益增加，土地发生增值，地价也随之上升。
a．土地物质b．土地位置c．土地资本d．土地转让
3．成本逼近法的正确计算公式为：土地价格-土地取得费 土地开发费 ()。
a．税费 利息 利润 土地增值收益
b．税费 利润 土地增值收益
c．利润 税费
d．税费 利息 利润
4．成本逼近法评估地价时，土地取得费按()计算。
a．实际取得土地时的费b．评估期日的重置费
c．账面价值d．实际投入
5．对具有市场流动性的建筑物估价的方法要()不具备市场流动性的建筑物估价方法。
a．少于b．多于c．等于d．不确定
6．土地补偿费和安置补助费的总和不应超过土地被利用前3年平均年产值的()倍。
a．30b．35c．40 d．45
7．在征地或拆迁中，土地取得费用依据()而定。
a．未来土地收益b．新用途下的土地收益
c．原来用途下的土地收益d．土地预期收益
8．一般情况下，工业项目能够正常进行的条件之一是土地达到()。
a．三通一平b．五通一平c．六通一平d．七通一平
9．“三通一平”中的三通是指()。
a．水、电、讯b．水、电、气c．路、电、气d．水、电、路
10．成本逼近法中，土地取得费利息的计息期为()。
a．整个开发期b．1／2个开发期
c．整个开发经营期d．1／3个开发期
11．在成本逼近法中，投资利润的正确计算公式为：投资利润=[土地取得费 土地开发费 ()]×投资回报率。
a．税费b．税费 利息
c．税费 利息 利润d．税费 利润
12．土地增值收益的正确计算公式为()。
a．土地增值收益=[土地取得费 土地开发费 税费 利润]x增值回报率
b．土地增值收益=[土地取得费 土地开发费 税费 利润 利息]×土地增值收益率
c．土地增值收益=[土地取得费 土地开发费 税费]×土地增值收益率
d．土地增值收益=[土地取得费 土地开发费 税费 利息]×投资回报率
13．在分析土地价值时，可以把土地区分为土地物质和土地()两个范畴。
a．资本b．资金c．资产d．权利
14．某土地的取得费为5．5万元／亩，开发费为200元／m2，土地开发周期平均为3年，第一年投资额为总开发费的40％，其余在第二、三年平均投入，贷款年利率为10％，投资回报率为12 %，则土地投资的利息为()元／m2。
a．46．19b．56．09c．60．82 d．68．10
15．已知某耕地被征用前3年的平均年产值为3．5万元／亩，在征用此地时土地补偿费应为()万元／亩。
a．10．5～14b．14～21c．21～35 d．>35
16．某地块的取得费为6万元／亩，开发费为1．8亿元／km2，其中第一年投入了40％，第二年投入了60％，已知土地投资的回报率为18％，土地增值收益率为20％，一年期贷款利率为10%，则该地块投资利润为()元／m2。
a．48．59b．53．99c．51．53 d．54．60
17．某地块的取得费为6万元／亩，开发费为1．8亿元／km2，其中第一年投入了40％，第二年投入了60％，已知土地投资的回报率为18％，土地增值收益率为20％，一年期贷款利率为10％，则土地增值收益为()元／m2。
a．70．75b．53．99c．57．26 d．63．71
18．开发、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内()。
a．不计息b．按1／2期全额计息
c．全额全期计息d．按1／2金额全期计息
19．征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金，用成本逼近法估价时土地取得费用()新菜地开发建设基金。
a．不包含b．包含
c．不考虑d．视评估用途确定是否考虑
20．成本逼近法中土地取得费用和土地开发费用均应是评估基准日的()。
a．所发生费用b．重置费用c．实际费用d．相邻宗地费用
21．在土地估价时，下列选项中，()属于非市场购买价格。
a．土地取得费b.征地费用
c．土地开发费用d．按新用途收益来确定的价格
22．成本逼近法一般适用于()估价。
a．工业用地b．商业用地c．住宅用地d．三者皆对
23．在成本逼近法中，土地取得费用及其税费利息计算的方法是()。
a．以整个土地取得费用为基数，计息期为开发期的一半
b．以整个土地取得费用为基数，计息期为整个开发期
c．以土地取得费的一半为基数，计息期为整个开发期
d．以土地取得费的一半为基数，计息期为开发期的一半
(三)多项选择题
1．土地取得费包括()。
a．土地补偿费b．征地费c．基础设施配套费d．青苗补偿费
2．土地开发费用包括()。
a．基础设施配套费b．公共事业建设配套费
c．小区开发配套费d．土地补偿费
3．以下有关土地估价的说法正确的是()。
a．土地价格上涨的原因是土地成本的增加
b．资金的时间价值在成本逼近法中的应用主要体现在投资利润以及利息的计算上
c．成本逼近法中的成本是指土地的原购买价格以及土地再转让期间投入的土地资本现值
d．征地过程实质上是一种政府行为，并带有强制性
4．下列选项中，不能计入土地开发费用的是()。
a．基础设施配套费b．公共事业配套费
c．投资利息d．征地费
5．下列选项中，正确的计算公式是()。
a．土地价格=土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地增值收益
b．土地增值收益=(土地取得费 土地开发费 税费 利润)×土地增值收益率
c．投资利润=(土地取得费 土地开发费 税费)×投资回报率
d．土地价格=土地取得费 土地开发费 税费 利润 土地增值收益
6．成本逼近法一般不适用于()。
a．新开发土地估价
b．已开发土地估价
c．工业用地或地产市场狭小地区的土地估价
d．娱乐和居住小区用地的估价
7．成本逼近法中，利润的计算的基数是()的之和。
a．土地取得费b．土地开发费c．相关税费d．利息
8．成本逼近法中投资回报率应根据()确定。
a．开发土地的利用类型b．开发周期的长短
c．开发土地使用年期d．开发土地所处地区的政治经济环境
9．土地投资开发中，投资利润的高低取决于土地的()等几方面。
a．开发用途b．经济环境c．开发程度d．优惠政策
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