2017年土地估价师考试《估价实务》题型分析

　　在答题时，应注意以下问题：

　　1.熟练掌握土地估价报告的规范格式，这是报告改错的前提应试者不仅要熟记土地估价报告格式的总体框架结构和组成部分，还需要熟练掌握对报告中每一部分的具体要求。这样才能在审核报告时，对不符合报告格式的以及不符合报告格式中每一部分要求的，迅速发现错误并能说明原因。

　　2.认真理解土地估价的基本理论与方法，就可以抓住报告改错的重点报告中第三部分关于土地估价方法的选用、每种方法的测算分析过程是土地估价报告 的主要内容，也是报告中最容易出错的地方。如对估价方法选用的依据、每种方法的计算公式、具体测算过程、每一中间步骤的计算结果、最终结果的确定、估价结果的表述等等 都有可能出现错误。

　　3.注意掌握答题的技巧

　　(1)在具体查找错误时，首先应通过对报告进行快速浏览，查找报告中的格式错误、文字描述错误、前后不一致的错误等，对一时无法确定的，可先查找其他错误，不要将时间放在一处或几处错误上面。

　　(2)在答题时，除抓住容易出错的第三部分外，不要遗漏报告的其他部分，这部分内容也容易出错，如报告中对估价依据的描述不完整、不规范或不适用;对地价的定义不准确;需要特殊说明的事项没有说明清楚;土地估价师没有签字;估价对象描述不准确;附件不全等等，都需要进行认真审查，如本题的估价依据中，就有三处错误;而附件中也出现了两处错误。

　　(3)由于本题最高得分为40分，找出一处错误并将原因表述正确的得3分，而一般情况下，报告中的错误都大于13处，如本题共有错误26处。这样就要求应试者不要只将重点放在发现多少错误方面，还需要将错误的原因描述清楚，发现的错误不在于多，而在于发现错误的同时，将原因说明清楚。

　　总之，土地估价实务考试，要求应试者要具备扎实的土地管理基础知识，掌握土地估价 理论与方法及相关经济理论与方法，并能灵活运用于土地估价过程中。而几种主要的估价 方法作为考试的重中之重，贯穿于土地估价实务考题的始终。应试者不仅要在理解的基础 上熟练掌握各种估价方法的概念、原理、基本公式、特点、适用范围及适用的估价原则、估价 程序，还要能灵活运用、综合运用。

　　对各种估价方法应注意的问题作一归纳总结，供 大家在复习时参考。

　　收益还原法

　　根据土地纯收益是否变化、怎样变化及土地使用年限是无限年还是有限年选择正确的 计算公式;

　　总收益和总费用均应为客观值，且折算到年;

　　土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止;

　　房屋的计提折旧年限除考虑房屋的耐用年限外，还要考虑土地使用权的使用年限。计 提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起计，当房屋的耐用年限短于土地剩余使用年限时， 应按房屋的耐用年限计算折旧，当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时，应按土地剩余使用年限 房屋已使用年限计提折旧;

　　建筑物纯收益=建筑物现值x建筑物还原利率，而不能以建筑物重置价格为基数计算。

　　市场比较法

　　所选取的各比较交易案例应为用途相同、交易类型相同、所处地区的区域特性及宗地的个别条件相近的正常交易案例，且交易时间一般为2年内的交易实例，最长不超过3年;

　　各比较交易案例价格基础应统一;

　　区域因素和个别因素的选取因用途不同应有差别，且二者不能混淆;

　　进行比较因素修正时，要把握两点：第一，因为求算的是待估宗地价格，待估宗地的条件指数均位于分子，比较案例宗地条件指数均位于分母;第二，以谁为基准，谁的条件指数即为 100。

　　成本逼近法

　　土地取得费和土地开发费应为客观值;

　　计算利息的基数为土地取得费及相关税费和土地开发费，但计息期不同，土地取得费及相关税费的计息期为整个开发周期，土地开发费的计息期根据费用的投人情况确定，在均匀投入的情况下按折半计算;计算利息的方式有单利和复利之分，若无具体说明，一般按复利计算;

　　计算利润的基数与计算利息的基数相同，不能错将利息作为计算利润的基数;

　　通过成本累加计算得到的估价结果一般是无限年期的，在出让地价估算时，一定要进行年期修正。

　　剩余法

　　建筑物售价、建筑费、专业费等应为客观值;

　　计算利息的基数包括待估宗地地价、建筑费、专业费和不可预见费;待估宗地地价的计息期为整个开发周期，后三项的计息期根据其投入情况确定，在整个开发期均匀投入时为整个开发期的一半;

　　若已知条件为投资汇报率，则利润的计算基数与利息的计算基数一致，否则，一般为房地产总价值。

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