1998年土地估价师考试《土地估价理论与方法》真题
一.判断题(共10题，每小题1分，在各小题后的括号内填入判断结果， 用√ 表示正确， 用×表示错误.。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分)
1.土地价格具有明显的地区性和个别性。 (√)
2.土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。 (√)
3.土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。 (×)
4.土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。 (√)
5.区位是自然地理区位，经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 (√)
6.权重是指评价因素对评价目标的重要程度。 (√)
7.城镇土地定级中，商服繁华影响度是指某一区域的商服繁华程度。 (×)
8.土地使用者从土地上取得的收益称为地租。 (×)
9.综合还原率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所使用的还原率。 (√)
10.成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。 (×)
11.剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。 (√)
12.剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。(×)
13.成本逼近法的一般公式为：土地价格=土地取得费 土地开发费 利息 利润 土地增值收益。 (×)
14.路线价估价法适用于城市商业繁华区域土地估价。 (√)
15.一条街道只能设一个路线价。 (×)
16.重置成本是指采用当前的建筑材料，建筑技术和工艺水平等，重新建造与原有建筑物功能效果相等的新建筑物所需的成本。 (√)
17.建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素。 (√)
18.土地不同于一般商品，在不同的阶段满足不同的目的，具有不同的价格。 (√)
19.宗地估价报告中，估价期日主要说明估价工作的起止日期。 (×)
20.基准地价系数修正法是对一般比较法变形后的一种估价方法。 (√)
二.填空题(共10小题，每小题1分，请在括号内填入最恰当的内容)
1.土地价格是土地权利和(收益)的购买价格。
2.影响土地价格的因素，可分为一般因素，(区域因素)和个别因素。
3.建筑地段地租的一个显著特点是(垄断地租)占有显著的优势。
4.土地定级单元的划分方法有主要因素分值重叠法，主要因素判定法，网格法，(均质地域法)和街坊法。
5.商服繁华度对土地定级的影响随距离增加而递减，递减遵从(指数)衰减规律。
6.土地收益可以分为(实际收益)和客观收益。
7.在市场比例法中，交易案例资料与待估土地必须具有相关性和(替代性)。
8.在市场比较法中，比较过程交易案例最低不能少于( 3 )个。
9.剩余法评估中，确定评估对象土地的最佳利用方式主要受(城市规划)的限制。
10.成本法的估价结果还应依所评估宗地的区域内位置和宗地条件进行(区位)修正。
11.路线价是指临街多宗地的(平均价)。
12.路线价估价法中，标准深度的连接线称为(里地线)。
13.估价中建筑物的折旧应从物理，经济和(功能)三方面考虑。
14.建筑物估价所采用的赖用年限应为建筑物的(经济)赖用年限。
15.地价体系的构成与国家的经济政策和(土地管理)政策直接相关。
16.基准地价是分用途的土地使用权区域(平均价格)。
13.宗地地价评估中，利用替代原理的估价方法有市场比较法，(基准地价系数修正法)
14.土地估价报告按内容不同，分为土地估价(结果)报告和土地估价技术报告。
15.按照《城市房地产管理法》的规定，国家对协议出让土地采取(最低限价)的政策。
16.基准地价相对应的土地条件，是指土地级别或(均质地域)内同类用途土地的一般条件。
三.单项选择题(共40小题，每小题1分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将答案对应的字母填入相应的括号内)
1.土地价格的高低取决于可以获取的( b )高低。
a. 价值
b. 地租
c. 成本
d. 劳动产品
2.预期收益原则可以在( d )估价方法中得以应用。
a. 剩余法
b. 市场比较法
c. 成本法和剩余法
d. 剩余法和收益还原法
3.在城市规划中，对地价影响最重要的因素是( b )。
a. 地形，朝向，地质条件
b. 土地用途，容积率，建筑密度
c. 绿化，环境质量
d. 建筑高度，建筑结构
4.根据地租理论，最劣等级的土地( c )。
a. 有级差地租和绝对地租
b. 无级差地租和绝对地租
c. 无级差地租，有绝对地租
d. 有级差地租，无绝对地租
5.新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租问题的一个核心考虑，引进( c )概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。
a. 同好曲面
b. 买价曲线
c. 区位平衡
d. 非完善市场
6.工业区位理论的核心是通过对( d )因素的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。
a. 劳动力
b. 运输
c. 集聚
d. a, b, 和c
7. 土地定级因素是指对土地( c )有重大影响，并能体现土地区位差异的社会，经济，自然条件。
a. 价格
b. 区位，质量
c. 质量，等级
d. 收益
8.某城市各区域的绿地覆盖度介于5 %~25 %之间，若某一单元的绿地覆盖度为17. 5 %,则该单元的绿地覆盖度分值为( c )。
a. 17. 5
b. 25
c. 62. 5
d. 5
9.土地分等定级是在特定的目的下，对土地的( c )进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。
a. 肥沃程度
b. 区位条件
c. 自然和经济属性
d. 质量
10.定级单元是( c )。
a. 四条街道围成的区域
b. 一个独立宗地
c. 内部特性和区位条件相对均一的地块
d. 一个街区
11.若土地年纯收益不变，土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为( b )。
a. p=a/r[1-1/(1 r)n]
b. p=a/r
c. p=a/(r±s)
d. p=a/r±b/r2
12.从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的( a )的获利率。
a. 资本
b. 土地
c. 项目
d. 房屋
13.采用市场比较法评估求得的土地价格，称之为( d )
a. 积算价格
b. 参考价格
c. 交易价格
d. 比准价格
14.某地块1995年11月28日的地价为2000元/平方米，1995年11月28日至1998年11月28日的地价指数上涨15%(其他情况不变)，则该地块1998年11月28日的土地价格为( d )元/平方米。
a. 2600
b. 23000
c. 2900
d. 2300
15.下列哪项不能列入土地取得费( d )。
a. 征地费
b. 拆迁费
c. 劳动力安置费
d. 土地平整费
16.剩余法不适于评估( b )。
a. 具有潜在开发价值的土地价格
b. 不具有潜在开发价值的土地价格
c. 现有新旧房地产中的土地价格
d. 地上有写字楼的土地价格
17.采用剩余法估价时，调查土地区位条件和利用状况的主要目的是( d )。
a. 计算建筑密度
b. 估算土地开发费用
c. 估算建筑成本
d. 确定土地最佳利用方式
18.评估对象土地上的( a )受政府规划的限制。
a. 建筑高度
b. 建造成本
c. 建筑物装修档次
d. 物业管理方式
19.应用成本逼近法进行土地估价，计算土地取得费的利息，是以整个取得费为基础，计算期为( c )开发期。
a. 1/4
b. 1/2
c. 整个
d. 一年
20.在成本逼近法中计算利润时( c )。
a. 利息为计算利润的基数
b. 利息的1/2为计算利润的基数
c. 利息不作为计算利润的基数
d. 以上都不对
21.路线价估价法认为，土地价格的高低，随其临街深度的增加而(b)。
a. 递增
b. 递减
c. 不变
d. 上升
22.某一排放污染物的工厂建在一居住区旁边，引起该居住区内的住宅价值降低，此情况在建筑物折旧里属( c )。
a. 物理折旧
b. 功能折旧
c. 经济折旧
d. 物质折旧
23.标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( c )。
a. 平均数
b. 中位数
c. 众数
d. 总和
24.根据目前的人工和材料价格，使用和原建筑物一样的材料，标准，设计和工艺，建造与原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，称之为( b )。
a. 重置成本
b. 重建成本
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