梁晓梅诉徐州久隆集团物业管理有限公司物业管理合同纠纷案
01-24 00:14:05物管案例
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梁晓梅诉徐州久隆集团物业管理有限公司物业管理合同纠纷案,
【内容摘要】一审驳回起诉的裁定，二审的结果无外乎维持或者指令审理两种，似乎了无新意。本案的案情亦似乎几近平淡无奇，但是为着说服当事人，裁判时还是应当作入情入理的论证，而不是强词夺理的评判。本案系一纠纷，裁判时择其要，选择该类合同在合同相对性方面表现出的特点，展开论证。
【关键词】合同 物业管理 相对性
【案情】
原告：梁晓梅，女。
被告：徐州久隆集团物业管理有限公司（以下简称九隆物业公司）。
1998年8月，梁晓梅购买久隆花园503室的房屋一套，并于2001年4月1日接受房屋交付。久隆花园位于徐州市中山北路39号，共有57位业主。2001年4月4日，九隆物业公司与久隆花园的全体业主分别签订了内容相同的《久隆房产》，双方对履行期限未作约定。2004年6月30日，久隆花园业主委员会成立。
2005年4月5日，九隆物业公司向久隆花园全体业主和业主委员会发出公告。该公告声称：九隆物业公司在提供1年期的前期物业管理服务后，又在“不合法”的情况下向久隆花园提供了至今已满3年的物业管理服务。因此，九隆物业公司决定于公告发布之日起一周后，停止在久隆花园的一切管理服务活动，撤出管理机构和管理人员，同时等待业主委员会接收九隆物业公司的相关移交。梁晓梅对九隆物业公司的上述行为持有异议，于2005年4月8日发出了致该公司的公开信。后双方协商未果，形成本案诉讼。
【审判】
徐州市泉山区人民法院经审理认为：本案是一起因解除引发的纠纷。九隆物业公司在为久隆花园小区实施4年的物业管理后，向小区全体业主提出解除合同并停止了对小区的物业管理活动。对于九隆物业公司解除合同的效力认可与否，涉及小区全体业主的意思表示。选聘、解聘物业管理企业是全体业主的权利，根据《》的规定，全体业主成立业主大会，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业物理企业等事项必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。因此，在涉及小区公共利益事项的权利行使上，应以三分之二业主的意思表示为依据。同时，业主对业主大会作出的决议事项有容忍的义务。就是否与九隆物业公司继续履行物业管理合同提起诉讼，亦应以三分之二以上业主的意思表示为依据。梁晓梅作为久隆花园业主之一，提起诉讼，要求九隆物业公司继续履行与全体业主签订的《久隆房产》没有法律依据。根据《》第一百零八条之规定，裁定：驳回梁晓梅对九隆物业公司的起诉。案件受理费500元，由梁晓梅负担。
一审裁判送达后，梁晓梅不服，向徐州市中级人民法院提起上诉。
徐州市中级人民法院经审理认为：梁晓梅与九隆物业公司于2001年4月4日所签订的物业管理合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。本案纠纷的缘起在于围绕该物业管理合同的履行问题，双方发生争议。审查物业管理合同这一新类型民事合同的法律性质，其本质上仍系民事合同之一种，不过在合同的相对性方面，明显表现出其独有的特性。单个业主的物业管理合同一般不能与其他业主的截然分离而独立存在。一审法院认定梁晓梅不是本案的适格当事人，裁定驳回其起诉并无不当。但一审诉讼费收取不当，应予以纠正。依照《》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十四条之规定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由梁晓梅梁晓梅负担。
【评析】
乃近年来广泛出现的一种新型民事合同，其履行过程中所发生的各种纠纷林林总总，不一而足。本案当事人之间的纠纷即其一种。市场经济社会之下，个案中当事人之间的力量对比总是存在的，但是在诉讼过程中不应人云亦云地高喊“保护弱者”的空洞口号，而应当立足于现有立法、衡平双方利益，以寻求合情、合理、合法的纠纷解决方式。
国务院《》第十一条第（三）项规定，选聘、解聘物业管理企业属于业主大会的职责。与之相应，的相对人应当认定为业主大会和物业管理企业。因此，当物业管理企业主张解除合同时，无论业主之全体或者部分认为其是否违约，均应由业主大会作为合同的相对方为意思表示。依据国务院《》第十五条之规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，亦可代行业主大会的部分职责。但无论如何，任何个别的业主，除非其有证据证实自己业已取得了业主大会或者业主委员会的明确授权，不能行使本属于业主大会或者业主委员会的职责，否则便属于越权。九隆物业公司在本案中决定终止物业管理服务的行为，其实质在于向合同相对人主张行使合同的解除权；是否同意的意思表示，得由业主大会或者业主委员会作出。梁晓梅的意思表示，应向业主大会或者业主委员会发表，其向物业管理企业径行发表，则不具有法律约束力。
从情理上分析亦然：第一，由每一业主分别按照各自的意愿与物业管理公司签订并履行合同，虽然理论上并非绝无可能，但是显然应经由特别的要约和承诺步骤，而本案显然不符合此种情形。并且由于其显而易见的不经济，在市场经济社会的现实生活中，罕有其例。惟其如此，国务院《》在第三十四条中明确规定：“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。”第二，《》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”虽然梁晓梅作为九隆花园57位业主之一，与九隆物业公司签订有物业管理合同，但是按照一般民众的通常理解，在业主数目众多的场合，应当以多数业主的意思表示，而不是个别业主的意思表示作为订立和履行物业管理合同时的依据。也就是说，梁晓梅与九隆物业公司之间的物业管理合同，虽然形式上具有独立性，但是并不具有实质上的独立性，即不能脱离其他业主的意思表示而独立存在。此虽非明示，但应是符合逻辑和现实的应有之义。否则，在其他业主不愿与九隆物业公司签订或者继续履行的情形下，要求九隆物业公司必须按照梁晓梅单方的意思表示，继续履行合同，不仅实属苛求，而且必将导致实质上的不公平。
需要说明的是，两审虽然均裁定驳回了原告梁晓梅的起诉，但是因本案没有进入实体审理，故而裁判的结果并不意味着在实体上支持或者否认了任何一方的诉讼请求。也就是说，如果本案是以业主委员会或者业主大会的名义起诉，就应当进入实体审理，且不排除其胜诉的可能。实际上，久隆物业公司撤离的真实原因还是在于其“话外”──因为收费问题感到无利可图，在该公司公告之后除了梁晓梅等个别业主出面协商之外，其他业主未置可否，也就难以形成业主委员会对于此事的决议。
，梁晓梅诉徐州久隆集团物业管理有限公司物业管理合同纠纷案
【内容摘要】一审驳回起诉的裁定，二审的结果无外乎维持或者指令审理两种，似乎了无新意。本案的案情亦似乎几近平淡无奇，但是为着说服当事人，裁判时还是应当作入情入理的论证，而不是强词夺理的评判。本案系一纠纷，裁判时择其要，选择该类合同在合同相对性方面表现出的特点，展开论证。
【关键词】合同 物业管理 相对性
【案情】
原告：梁晓梅，女。
被告：徐州久隆集团物业管理有限公司（以下简称九隆物业公司）。
1998年8月，梁晓梅购买久隆花园503室的房屋一套，并于2001年4月1日接受房屋交付。久隆花园位于徐州市中山北路39号，共有57位业主。2001年4月4日，九隆物业公司与久隆花园的全体业主分别签订了内容相同的《久隆房产》，双方对履行期限未作约定。2004年6月30日，久隆花园业主委员会成立。
2005年4月5日，九隆物业公司向久隆花园全体业主和业主委员会发出公告。该公告声称：九隆物业公司在提供1年期的前期物业管理服务后，又在“不合法”的情况下向久隆花园提供了至今已满3年的物业管理服务。因此，九隆物业公司决定于公告发布之日起一周后，停止在久隆花园的一切管理服务活动，撤出管理机构和管理人员，同时等待业主委员会接收九隆物业公司的相关移交。梁晓梅对九隆物业公司的上述行为持有异议，于2005年4月8日发出了致该公司的公开信。后双方协商未果，形成本案诉讼。
【审判】
徐州市泉山区人民法院经审理认为：本案是一起因解除引发的纠纷。九隆物业公司在为久隆花园小区实施4年的物业管理后，向小区全体业主提出解除合同并停止了对小区的物业管理活动。对于九隆物业公司解除合同的效力认可与否，涉及小区全体业主的意思表示。选聘、解聘物业管理企业是全体业主的权利，根据《》的规定，全体业主成立业主大会，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业物理企业等事项必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。因此，在涉及小区公共利益事项的权利行使上，应以三分之二业主的意思表示为依据。同时，业主对业主大会作出的决议事项有容忍的义务。就是否与九隆物业公司继续履行物业管理合同提起诉讼，亦应以三分之二以上业主的意思表示为依据。梁晓梅作为久隆花园业主之一，提起诉讼，要求九隆物业公司继续履行与全体业主签订的《久隆房产》没有法律依据。根据《》第一百零八条之规定，裁定：驳回梁晓梅对九隆物业公司的起诉。案件受理费500元，由梁晓梅负担。
一审裁判送达后，梁晓梅不服，向徐州市中级人民法院提起上诉。
徐州市中级人民法院经审理认为：梁晓梅与九隆物业公司于2001年4月4日所签订的物业管理合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。本案纠纷的缘起在于围绕该物业管理合同的履行问题，双方发生争议。审查物业管理合同这一新类型民事合同的法律性质，其本质上仍系民事合同之一种，不过在合同的相对性方面，明显表现出其独有的特性。单个业主的物业管理合同一般不能与其他业主的截然分离而独立存在。一审法院认定梁晓梅不是本案的适格当事人，裁定驳回其起诉并无不当。但一审诉讼费收取不当，应予以纠正。依照《》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十四条之规定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由梁晓梅梁晓梅负担。
【评析】
乃近年来广泛出现的一种新型民事合同，其履行过程中所发生的各种纠纷林林总总，不一而足。本案当事人之间的纠纷即其一种。市场经济社会之下，个案中当事人之间的力量对比总是存在的，但是在诉讼过程中不应人云亦云地高喊“保护弱者”的空洞口号，而应当立足于现有立法、衡平双方利益，以寻求合情、合理、合法的纠纷解决方式。
国务院《》第十一条第（三）项规定，选聘、解聘物业管理企业属于业主大会的职责。与之相应，的相对人应当认定为业主大会和物业管理企业。因此，当物业管理企业主张解除合同时，无论业主之全体或者部分认为其是否违约，均应由业主大会作为合同的相对方为意思表示。依据国务院《》第十五条之规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，亦可代行业主大会的部分职责。但无论如何，任何个别的业主，除非其有证据证实自己业已取得了业主大会或者业主委员会的明确授权，不能行使本属于业主大会或者业主委员会的职责，否则便属于越权。九隆物业公司在本案中决定终止物业管理服务的行为，其实质在于向合同相对人主张行使合同的解除权；是否同意的意思表示，得由业主大会或者业主委员会作出。梁晓梅的意思表示，应向业主大会或者业主委员会发表，其向物业管理企业径行发表，则不具有法律约束力。
从情理上分析亦然：第一，由每一业主分别按照各自的意愿与物业管理公司签订并履行合同，虽然理论上并非绝无可能，但是显然应经由特别的要约和承诺步骤，而本案显然不符合此种情形。并且由于其显而易见的不经济，在市场经济社会的现实生活中，罕有其例。惟其如此，国务院《》在第三十四条中明确规定：“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。”第二，《》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”虽然梁晓梅作为九隆花园57位业主之一，与九隆物业公司签订有物业管理合同，但是按照一般民众的通常理解，在业主数目众多的场合，应当以多数业主的意思表示，而不是个别业主的意思表示作为订立和履行物业管理合同时的依据。也就是说，梁晓梅与九隆物业公司之间的物业管理合同，虽然形式上具有独立性，但是并不具有实质上的独立性，即不能脱离其他业主的意思表示而独立存在。此虽非明示，但应是符合逻辑和现实的应有之义。否则，在其他业主不愿与九隆物业公司签订或者继续履行的情形下，要求九隆物业公司必须按照梁晓梅单方的意思表示，继续履行合同，不仅实属苛求，而且必将导致实质上的不公平。
需要说明的是，两审虽然均裁定驳回了原告梁晓梅的起诉，但是因本案没有进入实体审理，故而裁判的结果并不意味着在实体上支持或者否认了任何一方的诉讼请求。也就是说，如果本案是以业主委员会或者业主大会的名义起诉，就应当进入实体审理，且不排除其胜诉的可能。实际上，久隆物业公司撤离的真实原因还是在于其“话外”──因为收费问题感到无利可图，在该公司公告之后除了梁晓梅等个别业主出面协商之外，其他业主未置可否，也就难以形成业主委员会对于此事的决议。
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